Запитання- Вiдповiдь

При покупці нерухомості в Україні, покупець зобов’язаний сплатити ряд податків та зборів. Це може включати як обов’язкові державні платежі, так і збори, пов’язані з оформленням угоди. Ось основні податки та збори, які необхідно враховувати:

1. Податок на нерухомість (податок на покупку)

При купівлі нерухомості покупець зазвичай не сплачує податок безпосередньо на саму покупку. Проте є випадки, коли покупець може бути зобов’язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) через продаж нерухомості попереднім власником, якщо останній не є власником більше трьох років.

2. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)

Якщо покупець купує нерухомість від фізичної особи, яка не є власником майна більше ніж 3 роки, то на момент продажу вона повинна сплатити ПДФО у розмірі 18% від різниці між ціною продажу та ціною придбання. Це є відповідальністю продавця, однак часто продавець може вимагати, щоб покупець компенсував цю суму у вигляді більшої вартості квартири або будинку.

3. Військовий збір

Крім ПДФО, з суми доходу від продажу нерухомості також сплачується військовий збір у розмірі 1,5% від суми продажу (для фізичних осіб). Цей збір, як і ПДФО, сплачується продавцем, але знову ж таки може бути перекладений на покупця в разі домовленості.

4. Нотаріальні послуги та витрати на оформлення договору

При укладенні угоди купівлі-продажу через нотаріуса, покупець зазвичай сплачує нотаріальні послуги. Вартість послуг залежить від вартості угоди і може варіюватися, але звичайно нотаріус бере плату на рівні 1-2% від вартості нерухомості.

Крім того, при оформленні угоди можуть бути витрати на виготовлення та завірення копій документів, що підтверджують право власності, а також на інші супутні документи (наприклад, свідоцтво про реєстрацію прав на нерухомість).

5. Державне мито

Якщо угода купівлі-продажу реєструється в реєстрі прав на нерухомість, покупець також може бути зобов’язаний сплатити державне мито за реєстрацію права власності. Розмір збору може варіюватися в залежності від вартості об’єкта та конкретної адміністративної практики в регіоні.

У середньому державне мито становить 1% від вартості нерухомості або мінімально встановлену суму (наприклад, 100-500 грн).

6. Технічні експертизи та оцінка майна

Іноді покупець може захотіти замовити оцінку нерухомості, що додатково збільшить витрати. Оцінка може бути необхідною, якщо покупець потребує підтвердження вартості майна для цілей кредитування чи інвестування.

Оцінка може коштувати від 1000 до 3000 грн (залежно від складності та регіону), але часто її робить кредитор (банк) у випадку покупки в кредит.

7. Податок на операції з купівлі-продажу земельних ділянок

Якщо в угоді є земельна ділянка, додатково може стягуватися податок на землю, який залежить від розміру та місцезнаходження ділянки.

8. Платежі за оформлення довіреності (якщо необхідно)

Якщо покупець або продавець оформлюють довіреність для представлення своїх інтересів, на оформлення довіреності також накладаються певні витрати.

Підсумок:

При купівлі нерухомості в Україні покупець зазвичай сплачує:

1. Нотаріальні послуги — близько 1-2% від вартості угоди.
2. Державне мито за реєстрацію права власності — близько 1%.
3. Оцінка майна (якщо потрібна) — 1000-3000 грн.
4. Можливі витрати на технічні перевірки.

Не забувайте також, що при покупці від фізичної особи може виникнути податкова відповідальність, яку зазвичай несе продавець, але це також може бути частиною домовленості.

Питання щодо обмежень використання або перепланування нерухомості є важливим, оскільки це безпосередньо впливає на те, які можливості у вас будуть після придбання або оренди об’єкта. Важливо знати, чи існують які-небудь обмеження, пов’язані з використанням нерухомості або можливістю змінювати її внутрішній простір.

Ось кілька ключових аспектів, які потрібно перевірити, щоб визначити, чи є обмеження на використання або перепланування:

1. Містобудівні та архітектурні обмеження

Містобудівні та архітектурні правила можуть встановлювати обмеження на те, як можна використовувати або змінювати певну нерухомість. Це включає в себе:

• Зонування земельної ділянки або будівлі: Деякі об’єкти можуть бути розташовані в зонах, де є обмеження щодо типу діяльності (наприклад, житлові зони, комерційні зони, історичні зони тощо). Наприклад, якщо квартира знаходиться в історичній будівлі, перепланування може бути заборонене через захист архітектурної спадщини.
• Будівельні норми і стандарти: У деяких випадках, перепланування приміщення може бути обмежене через необхідність дотримання стандартів безпеки, таких як протипожежні вимоги, норми вентиляції, санітарні вимоги тощо.
• Реконструкція або зміна призначення: Якщо ви хочете змінити призначення нерухомості (наприклад, з житлової на комерційну), вам можуть знадобитися спеціальні дозволи.

2. Юридичні обмеження

Деякі об’єкти нерухомості можуть бути обтяжені обмеженнями на перепланування або використання, пов’язаними з юридичними аспектами:

• Іпотека або інші фінансові обтяження: Якщо на нерухомість накладено іпотечний обов’язок або інше фінансове обмеження, це може впливати на можливість внесення змін. Наприклад, банк може забороняти перепланування або реконструкцію без його дозволу, поки не буде погашено кредит.
• Зобов’язання перед органами місцевої влади: Власник може бути зобов’язаний дотримуватися певних обмежень щодо використання об’єкта (наприклад, домовленості з місцевими органами влади, що можуть обмежувати будівельні роботи або зміну призначення).

3. Перепланування в багатоквартирних будинках

Якщо йдеться про багатоквартирний будинок, то перепланування та зміна внутрішнього простору можуть бути додатково обмежені:

• Загальні інженерні системи: Будь-які зміни, які впливають на загальні інженерні мережі (електрика, водопостачання, каналізація, опалення), потребують узгодження з управлінською компанією або ОСББ, оскільки ці системи зазвичай є спільними для всіх квартир.
• Структурні зміни: Якщо перепланування включає знесення або зміщення несучих стін, це може бути заборонено без спеціальних дозволів, оскільки порушення несучих конструкцій будівлі може призвести до аварійних ситуацій.
• Зміна фасаду: Перепланування, яке змінює зовнішній вигляд фасаду, зазвичай потребує дозволу від місцевої влади. Це стосується, наприклад, зміни розмірів вікон або балконів, установки кондиціонерів або інших зовнішніх елементів.

4. Документація та дозволи на перепланування

Якщо ви плануєте проводити перепланування, вам потрібно буде отримати певні дозволи та погодження:

• План перепланування: Для проведення перепланування вам необхідно мати затверджений проект перепланування. Цей проект має бути узгоджений з місцевими органами влади, архітектурними службами та іншими зацікавленими установами.
• Будівельний паспорт або дозвіл на реконструкцію: В залежності від обсягу змін може бути необхідним отримання будівельного дозволу або паспортів на реконструкцію.
• Процедура погодження: У випадку значних змін, вам доведеться пройти процедуру погодження з місцевими органами влади, а також з іншими організаціями (наприклад, електропостачальниками чи водоканалом).

5. Історичні та охоронні обмеження

Якщо нерухомість розташована в історичній або архітектурній зоні, можливі додаткові обмеження:

• Охорона культурної спадщини: Якщо будівля є частиною культурної спадщини, перепланування може бути суворо обмежене, а будь-які зміни можуть вимагати дозволу від Міністерства культури або іншого відповідного органу.
• Збереження фасаду: У деяких випадках, фасад будівлі може бути захищений, і будь-які зміни в зовнішньому вигляді повинні бути узгоджені з органами охорони культурної спадщини.

Як перевірити наявність обмежень?

1. Перевірка технічної документації: Задайте питання про будь-які обмеження або заборони, зазначені в технічній документації нерухомості, а також у проекті будівлі.
2. Запит до органів місцевої влади: Ви можете звернутися до місцевої архітектурно-будівельної інспекції або управління містобудування та архітектури, щоб дізнатися про можливі обмеження на перепланування або використання.
3. Консультація з юристом: Якщо вам складно розібратися в законодавчих обмеженнях, можна звернутися до юриста, щоб отримати консультацію щодо правових аспектів перепланування та використання.

---

Висновок:

Обмеження щодо використання або перепланування можуть бути визначені місцевими будівельними нормами, архітектурними вимогами, юридичними зобов’язаннями та станом самого об’єкта. Перед тим, як проводити будь-які зміни в нерухомості, важливо ретельно перевірити ці обмеження, щоб уникнути неприємних наслідків. Враховуйте, що перепланування може вимагати спеціальних дозволів, і що деякі об’єкти можуть мати жорсткі обмеження через їх історичну або культурну цінність.

Питання про те, чи зареєстровані в цій нерухомості інші особи, є важливим етапом перевірки при купівлі або оренді нерухомості. Наявність зареєстрованих осіб може вплинути на процес оформлення угоди, тому важливо дізнатися, чи є хтось зареєстрованим у квартирі або будинку, в який ви плануєте переїхати чи який хочете придбати.

Ось кілька кроків, які допоможуть вам дізнатися, чи зареєстровані в об’єкті нерухомості інші особи:

1. Запит до продавця або власника

Найпростіший спосіб — це запитати у продавця або власника нерухомості, чи є хтось зареєстрований у приміщенні. Однак варто розуміти, що не завжди власник надасть точну інформацію, якщо це питання не піднімається або він не обов’язково хоче розголошувати таку інформацію.

Порада: Попросіть надавати вам документи, що підтверджують відсутність зареєстрованих осіб, або хоча б інформацію про попередніх власників та їх зареєстрованих осіб.

2. Перевірка в реєстраційній службі

Для офіційного підтвердження інформації варто звернутися до державних органів, які ведуть реєстрацію громадян. В Україні це можуть бути:

• Державний реєстр прав на нерухоме майно — тут ви можете перевірити, чи є зареєстровані особи за адресою об’єкта.
• Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) — в цих установах можна дізнатися про наявність зареєстрованих осіб у квартирі чи будинку. Зазначте точну адресу об’єкта, і вам нададуть інформацію про зареєстрованих осіб. Важливо знати, що це може зайняти певний час, тому краще почати цей процес завчасно.

3. Перевірка виписки з реєстру

Окрім державної реєстрації прав на нерухомість, вам також слід запитати виписку з реєстру осіб, які зареєстровані в конкретному об’єкті нерухомості. Це можна зробити безпосередньо в паспортному столі або через онлайн-сервіси державних послуг. Таку виписку можна отримати, надаючи точну адресу.

4. Оцінка документів на нерухомість

У разі придбання нерухомості, перевірка технічної документації є обов’язковим кроком. Зокрема, варто звернути увагу на:

• Картку обліку (для квартир), де мають бути вказані всі зареєстровані особи.
• Довідка про склад сім’ї — цей документ може підтвердити, хто і коли був зареєстрований в об’єкті нерухомості. Якщо в документах є відомості про інших зареєстрованих осіб, це може вплинути на вашу угоду, особливо якщо ці особи не мають наміру виїжджати або відмовлятися від реєстрації.

5. Перевірка через онлайн-сервіси

В Україні також є можливість перевірити інформацію через онлайн-сервіси державних реєстрів:

• Електронний реєстр прав на нерухоме майно: Цей сервіс дозволяє перевірити відомості про власників, орендарів та зареєстрованих осіб за адресою.
• Портал «Дія»: Можна через мобільний додаток або онлайн-портал запитати інформацію про реєстрацію осіб у певному об’єкті.

6. Чи можуть бути проблеми з зареєстрованими особами?

Якщо в квартирі або будинку зареєстровані інші особи, це може створити деякі труднощі:

• Витягнення зареєстрованих осіб: Якщо ці люди не хочуть виїжджати або не планують знімати свою реєстрацію, може виникнути юридичний конфлікт.
• Необхідність згоди на продаж або переоформлення: Якщо в об’єкті є зареєстровані особи, їх згода на продаж або переоформлення може бути необхідною умовою для оформлення угоди. Тому важливо бути впевненим, що всі зареєстровані особи готові виїхати або скасувати свою реєстрацію до того, як ви укладете угоду.

Висновок:

Для того щоб переконатися, чи зареєстровані в нерухомості інші особи, необхідно провести перевірку через відповідні органи реєстрації, звернутися до продавця або власника, а також перевірити документи на нерухомість. Це дозволить уникнути непорозумінь і забезпечить юридичну чистоту угоди.

Питання про те, чи відповідає нерухомість заявленим технічним характеристикам, є важливим аспектом при купівлі або оренді об’єкта нерухомості. Це дозволяє вам переконатися, що об’єкт не має прихованих дефектів, які можуть суттєво змінити ваші плани щодо його використання або потребувати додаткових витрат на ремонт.

Ось кілька ключових кроків, щоб перевірити, чи відповідає нерухомість заявленим технічним характеристикам:

1. Зіставлення з технічним паспортом

Кожна нерухомість має технічний паспорт, в якому зазначено основні технічні характеристики, такі як:

• Площа (загальна, житлова, кухні тощо).
• Кількість кімнат.
• Поверховість будівлі.
• Система опалення.
• Тип інженерних мереж (електрика, вода, каналізація).
• Стан покрівлі, фасаду та інші важливі характеристики. Як перевірити:
• Перевірте, чи відповідає площа, вказана в оголошенні, фактичній площі, зазначеній у технічному паспорті. Іноді може бути різниця між “реальною” площею і тією, що вказана в документах.
• Зверніть увагу на кількість кімнат і їх планування. Чи відповідає це вашому запиту та потребам?
• Оцініть тип опалення, систему водопостачання та каналізації, щоб впевнитися, що все працює згідно з заявленими характеристиками.

2. Візуальний огляд нерухомості

Після того, як ви перевірили технічний паспорт, проведіть візуальний огляд об’єкта, щоб переконатися, що всі заявлені характеристики відповідають реальності. Це допоможе виявити можливі проблеми, які можуть не бути зазначені в документах.

На що звернути увагу:

• Площа приміщень: Оцініть, чи здається вам квартира або будинок такими ж просторими, як зазначено в оголошенні.
• Вікна, двері та інші елементи: Чи відповідають вони сучасним вимогам, чи їх можна використовувати без додаткового ремонту?
• Система опалення: Якщо зазначено, що є центральне опалення, перевірте, чи воно працює. Якщо це автономне опалення (котел), перевірте його стан та працездатність.

3. Технічні перевірки інженерних мереж

Заявлені характеристики часто містять інформацію про тип інженерних мереж (електрика, вода, газ, опалення). Однак важливо перевірити фактичний стан цих систем. Наприклад:

• Електропроводка: Перевірте, чи не старіє проводка, чи всі розетки та вимикачі працюють належним чином.
• Водопостачання та каналізація: Переконайтеся, що сантехнічні системи не мають протікань, не забруднені і працюють належним чином.
• Опалення: Якщо вказано, що опалення працює, перевірте, чи немає витоків або поломок в радіаторах, трубах.

4. Порівняння з іншими об’єктами

Для того щоб оцінити реальність заявлених характеристик, можна порівняти об’єкт з іншими подібними варіантами на ринку. Це допоможе зрозуміти, чи відповідає ціна та технічні характеристики стандартам ринку.

Як це зробити:

• Порівняйте площу, кількість кімнат та інші характеристики з іншими схожими об’єктами в тому ж районі.
• Оцініть стан інженерних мереж та ремонт, порівнюючи їх з іншими будівлями такого ж віку.

5. Запит до продавця або агента нерухомості

Якщо є сумніви щодо заявлених характеристик, не бійтеся звертатися до продавця або ріелтора з уточненнями. Вони повинні надати вам точну та детальну інформацію про стан об’єкта, а також документальні підтвердження.

Що запитувати:

• Чи є документи, що підтверджують відповідність технічних характеристик.
• Якщо є якісь відхилення від заявлених характеристик, попросіть пояснення або підтвердження ремонту/покращень.

6. Експертна оцінка

Якщо ви хочете бути абсолютно впевненими у технічному стані об’єкта, можна запросити експерта або технічного спеціаліста, який проведе детальний огляд та перевірку всіх інженерних систем, конструкцій та технічних характеристик.

Кому звернутися:

• Інженери або будівельники для перевірки технічного стану.
• Електрики, сантехніки та фахівці з опалення для перевірки відповідності заявленим системам.

---

Висновок:

Перевірка відповідності нерухомості заявленим технічним характеристикам — це важливий етап перед покупкою або орендою. Застосувавши комплексний підхід (огляд, перевірка технічного паспорта, оцінка стану інженерних мереж, порівняння з іншими об’єктами), ви зможете мінімізувати ризики та переконатися, що об’єкт відповідає вашим вимогам. Якщо виникають сумніви, залучення фахівців для додаткової перевірки може бути корисним кроком для забезпечення юридичної та технічної безпеки угоди.

Технічний стан об’єкта нерухомості — важливий аспект при купівлі або оренді, оскільки він визначає, які витрати та роботи можуть бути необхідні для приведення об’єкта в належний стан. Ось ключові моменти, які потрібно враховувати при перевірці технічного стану нерухомості:

1. Ремонт та загальний стан приміщення

Один з перших етапів перевірки — це оцінка загального стану приміщення (квартири, будинку чи іншого об’єкта). Потрібно звернути увагу на:

• Стелі: Чи немає тріщин, плям, слідів протікання?
• Стіни: Чи є тріщини, вологість, пліснява, дефекти штукатурки чи фарбування?
• Підлога: Чи рівна підлога, чи є пошкодження або порушення покриття (ламінат, плитка, паркет)?
• Вікна та двері: Чи щільно закриваються, чи є протяги, чи не потребують заміни чи ремонту?
• Стан санвузлів: Чи є проблеми з сантехнікою, протіканнями, корозією чи засміченнями?

2. Стан інженерних мереж

Інженерні системи — це одні з найбільш важливих компонентів будь-якої нерухомості. Їх стан має критичне значення для комфорту проживання та безпеки. Ось, на що треба звернути увагу:

• Електропроводка: Перевірте, чи не старіє проводка, чи немає перегріву, перегорілих розеток або вимикачів. Чи немає проблем із заземленням, і чи проводилась заміна проводки.
• Водопостачання та каналізація: Чи є протікання в трубах, чи не потребують заміни сантехнічні прилади (унітази, крани, труби)? Також варто звернути увагу на можливі запахи, що можуть свідчити про засмічення чи проблеми з каналізацією.
• Опалення: Оцініть стан опалювальних приладів (радіаторів, батарей), а також перевірте стан котла або іншої системи опалення, якщо вона є. Важливо перевірити, чи працює система без збоїв, чи не потрібно її ремонтувати чи замінювати.
• Газопостачання: Якщо об’єкт має газову плиту або інші газові прилади, потрібно перевірити, чи є витоки газу, чи відповідають газові установки стандартам і чи потребують вони ремонту або заміни.

3. Стан фасаду та даху

Якщо ви купуєте будинок або квартиру в багатоквартирному будинку, не менш важливим є технічний стан фасаду та даху:

• Фасад будівлі: Чи є тріщини, сліди руйнувань, плісняви, чи потребує фасад ремонту чи фарбування?
• Дах: Перевірте, чи немає протікань, деформацій або інших дефектів, які можуть спричинити проблеми при дощах чи снігопадах.

4. Технічний стан ліфтів та інших комунікацій (для багатоквартирних будинків)

Якщо об’єкт знаходиться в багатоквартирному будинку з ліфтом, важливо перевірити його технічний стан:

• Чи працює ліфт належним чином, чи немає частої поломки або збоїв у роботі?
• Чи є інші технічні засоби, такі як домофони, системи безпеки, відеоспостереження? Чи працюють вони правильно?

5. Ремонт та стан дахових та підвальних приміщень

У випадку приватних будинків, особливо важливо оцінити стан підвалу та горища (мансарди):

• Підвал: Чи є вологість або гниль, чи є проблема з водовідведенням? Потрібно перевірити, чи не має підвал тріщин або неполадок в основній конструкції.
• Горище: Оцініть стан покрівлі на горищі, чи немає проблем з ізоляцією, чи є протікання або інші дефекти.

6. Перевірка на наявність небезпечних матеріалів

Деякі старі будівлі можуть містити небезпечні матеріали, такі як азбест, свинцеві труби, старі лакофарбові покриття з вмістом свинцю тощо. Важливо перевірити, чи є наявність таких матеріалів, оскільки це може вимагати спеціальних заходів з усунення.

7. Вік і історія будівлі

Вік об’єкта нерухомості також відіграє важливу роль у визначенні його технічного стану. Старі будівлі часто потребують більше уваги до ремонту інженерних систем, заміни труб, електропроводки або заміни покрівлі.

---

Як оцінити технічний стан нерухомості?

1. Візуальний огляд: Перший крок — це ретельний візуальний огляд усіх частин приміщення та будівлі в цілому.
2. Залучення спеціалістів: Для більш точної оцінки стану інженерних мереж, сантехніки та електропроводки варто звернутися до спеціалістів.
3. Документація: Перевірте технічний паспорт нерухомості, акти обстежень будівлі, плани ремонту, якщо вони є.
4. Запит до обслуговуючої компанії: Якщо йдеться про багатоквартирний будинок, варто звернутися до управлінської компанії або ОСББ для отримання інформації про стан будівлі та проведені ремонти.

---

Висновок:

Технічний стан об’єкта нерухомості є важливим фактором при ухваленні рішення про купівлю чи оренду. Варто ретельно перевіряти всі інженерні мережі, стан будівлі, наявність необхідного ремонту, а також технічний стан підвалів і даху. Це допоможе вам уникнути непередбачених витрат на ремонти в майбутньому та забезпечить комфортне використання нерухомості.